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Warum stehen eigentlich so viele Ferienhäuser zum Verkauf?

Dies hat im Wesentlichen drei Gründe:

  1. Kauf, Besitz und Verkauf von Ferienhäusern sind Geldanlage und Geldvermehrung.
  2. Die emotionale Hemmschwelle ist niedriger als in Deutschland.
  3. Sobald auch nur ansatzweise über einen Verkauf nachgedacht wird, wird ein Makler beauftragt.

Die Verkaufschilder sind oft eher so zu verstehen: "Wenn uns jemand sehr viel Geld bieten würden, wären wir nicht abgeneigt, uns von unserem Haus zu trennen."

Manchmal bedeutet ein Verkaufsangebot auch nur, dass eine Umschuldung ansteht.

1. Ein Ferienhaus als Business?

Ferienhausbesitzer lassen sich grob in fünf Gruppen einteilen:

  1. Das Ferienhaus ist ein privates Eigentum, nach persönlichem Geschmack eingerichtet und nur der eigenen Familie sowie evt. dem engeren Freundeskreis zugänglich.
  2. Als "Pensionsopsparing" ist das Ferienhaus ein wichtiger Aspekt zur Sicherung und Finanzierung der Rente. Mit dem Ende der Erwerbstätigkeit wird das Ferienhaus verkauft, um die finanziellen Einbußen, die das Rentenleben in DK mit sich bringt, ausgleichen zu können.
  3. Viele Häuser sind absolute Spekulationsobjekte, insbesonderen im Bereich von Blåvand und Holmsland Klit. Der Besitzer sieht sein Haus nie selbst und verkauft es nach ein paar Jahren mit einer guten Rendite. Das Ferienhaus ist Geldanlage mit Renditeerwartung, also reines Geschäft und Business
  4. Nicht jede/r hat Lust bzw. die Fähigkeit, Reparaturen am Eigenturm selbst vorzunehmen; Handwerker wiederum sind sehr teuer. Handwerklich Geschickte kaufen daher Häuser mit Renovierungsstau, setzen sie in Stand und verkaufen sie mit Gewinn weiter.
  5. Die Arbeit am und mit dem Ferienhaus in Bezug auf die Vermietung wird als Arbeit verstanden. Es ist also eher das Arbeitswerkzeug für einen Nebenjob. Die Ferienhausbranche ist ein wichtiger Wirtschaftsfaktor für strukturschwache Regionen, auch oft als "Udkants-Danmark" (Außenkanten-Dänemark) bezeichnet.

2. Die emotionale Komponente

Da wird ein Häuschen (egal ob Hauptwohnitz oder Sommerhaus) jahrelang liebevoll gepflegt, renoviert, während der Familienurlaube wachsen die Kinder darin auf und dann wird das Haus verkauft. Warum?

  • Dänen hängen nicht so sehr an DEM Haus; für sie ist es meist nur EIN Haus, das bei Bedarf ausgetauscht wird (egal ob Ferienhaus oder normales Wohnhaus).
  • Die emotionale Bindung zum privaten Ferienhaus ist in Dänemark nicht so eng wie sie die meisten Deutschen zu ihrem Eigentum empfinden. Dänen können sich deswegen eher von ihrem intensiv gepflegten Besitz trennen.
  • Es wird zwar eher gekauft als gemietet - das gekaufte Eigentum wird aber eben nicht als lebenslang in Stein gemeißelt betrachtet.

3. Der Immobilienmarkt und -makler in Dänemark

Manche Häuser haben lange Liegezeiten - sogar im beliebten Hvide Sande kann es mehrere Jahre dauern, bis ein neuer Eigentümer für ein Ferienhaus gefunden wird. 

Auffällig: die hohe Immobilienmaklerdichte in Ferienhausgebieten. Man könnte fast sagen, dass es fast so viele Supermärkte wie Immobilienmakler in Ferienhausgebieten gibt.

  • Der Immobilienmakler ist ein angesehener Berufsstand in Dänemark mit fundierter Ausbildung.
  • Die Kaufnebenkosten sind viel niedriger als in Deutschland.
  • Bei Änderung der Lebensumstände wird schnell wieder verkauft.
  • Je Person sind 2 Ferienhäuser erlaubt, d.h. je Ehepaar 4 Ferienhäuser.
  • Die Maklercourtage liegt bei ca. 3 %., auch Festpreisvereinbarungen sind möglich. Der Makler regelt alles inkl. des Vertrages.
  • Anstelle von Anbau und/oder Renovierungen wird das alte Haus verkauft und stattdessen ein neueres und größeres Ferienhaus angeschafft.

Juristisch betrachtet: Was kennzeichnet ein Ferienhaus?

  • Lage in einem Gebiet, das den Status eines "Ferienhausgebietes" innehat
  • ganzjährige Nutzung ist nicht zulässig (es gibt allerdings Ausnahmen)
  • Sommerhalbjahr: beliebiges Bewohnen erlaubt
  • Winterhalbjahr: mehr als 3 Wochen im Stück sind nicht erlaubt
  • Rentner, die das Haus vor mindestens einem Jahr gekauft haben, dürfen es ganzjährig bewohnen
  • gewerbliche Nutzung und Vermietung durch eine Firma ist (außer bei einigen seltenen Altverträgen) nicht zulässig
  • private Vermietung ist erlaubt

Wer darf ein dänisches Ferienhaus kaufen?

Personen, die

  • zum Zeitpunkt des Kaufs den Wohnsitz in Dänemark haben und/oder
  • zu einem früheren Zeitpunkt mindestens 5 Jahre in Dänemark gelebt haben und dies durch Registierung im Einwohnerregister (folkeregister) und Steuerzahlungen belegen können
  • unabhängig von der Staatsangehörigkeit

Gemäß Ausnahmeregelung im Vertrag von Maastricht dürfen andere Personen keine dänischen Ferienhäuser kaufen. Es gibt Ausnahmeregelungen, die im Jahr 2016 noch weiter gelockert wurden. Seitdem dürfen auch Ausländer mit einer besonders starken Beziehung zu Dänemark auf Antrag ein Ferienhaus erwerben. Der Bezug ist z.B. gegeben durch:

  • familiären Bezug
  • besondere Verbindung zum gewünschten Objekt
  • langjähriger Aufenthalt in Dänemark
  • sehr gute Sprachkenntnisse
  • kulturelle Verbundenheit (z.B. Mitgliedschaften in Vereinen)
  • Geschäftsbeziehungen

Umgehungsversuche (Kauf eines Sommerhauses durch eine Kapitalgesellschaft, langfristige Mietverträge etc.) sind gemäß dänischem Sommerhausgesetz nicht zulässig und werden strafrechtlich verfolgt.

Wie viele Ferienhäuser gibt es?

Es gibt über 220.000 Ferienhäuser in Dänemark. Davon werden jedes Jahr ca. 10.000 Häuser verkauft und ungefähr 35.000 Ferienhäuser werden über klassische Ferienhausagenturen vermietet, weitere Vermietungen laufen außerdem über private Kanäle. Nach Schätzungen gehören ca. 1000 Häuser Ausländern und ca. 5000 Häuser dauerhaft im Ausland lebenden Dänen.

Benötigt man einen Notar oder Anwalt?

Immobilien- oder Grundstückserwerb ist in Dänemark für Dänen ohne Notar und ohne großen bürokratischen Aufwand möglich. Auch für Ausländer ist weder das Hinzuziehen eines Rechtsanwaltes noch eines Notars erforderlich. Man muss sich jedoch darüber im Klaren sein, dass die gesamte Abwicklung auf Dänisch erfolgt und die Voraussetzungen, die für Ausländer gelten, erfüllt sein müssen.

Der Kaufvertrag wird vom Immobilienmakler erstellt, dazu wird in der Regel umgehend eine Anzahlung in Höhe von 10 % fällig. Zuallererst muss jedoch ein Antrag auf Sondergenehmigung für das ausgewählte Objekt gestellt werden, sodass anschließend eine CPR-Nummer (die dänische Identifiktationsnummer) beantragt werden kann. Die Ausnahmegenehmigung muss beim Justizministerium gestellt werden; erst nach entsprechenden Bearbeitungsfristen und einem positiven Bescheid wird der Kauf abschließend abgewickelt.

Der Antrag auf die Ausnahmegenehmigung ist kostenlos. Er kann nicht wiederholt werden und ist pro Käufer nur ein einziges Mal möglich.

Kommunale Abgaben

Die Grunderwerbsteuer liegt (seit 2014) mit 1.660 DKK plus 0,6 % der Kaufsumme (alternativ 0,6% von 85% des öffentlich geschätzten Wertes) deutlich unter den in Deutschland anfallenden Kosten.

Bei Änderungen einer Gütergemeinschaft fallen nur 1.660 DKK an und auch diese nur für den Betrag, der übertragen wird.

Jährliche Grundschuld: abhängig von der Kommune zwischen 1,6% und 3,4% pro Jahr bezogen auf den Wert des Grundstücks.

Jährliche Gebühr auf den Gebäudewert: 1% bis zu einem Wert von 3,04 Mio DKK, plus 3% für den diesen Betrag übersteigenen Gebäudewert.

Es gibt Sonderregeln z.B. für Rentner.
Per 01.01.2021 tritt eine Reform der kommunalen Besteuerung in Kraft.

Besteuerung der Einnahmen

Einnahmen aus der Vermietung sind in Dänemark zu versteuern, es gibt aber gewisse Freibeträge. Bei Privatvermietungen liegt der Freibetrag bei 11.600 DKK pro Jahr (Stand: 2019), bei Vermietungen über eine dänische Ferienhausagentur beträgt der Freibetrag 22.400 DKK pro Jahr (Stand: 2019). Darüber hinausgehende Einnahmen werden mit 60% besteuert. Ausgaben, z.B. für Handwerker, können außerdem nur zu einem Teil mit den Einnahmen verrechnet werden.

Versicherungen

Für Ausländer kann es schwierig sein, eine Versicherung für das Ferienhaus zu finden. Dänische Versicherer wünschen in der Regel einen festen dänischen Wohnsitz, man muss also einen deutschen Versicherer finden, der eine Auslandsimmobilie versichert.
Bei einigen Ferienhausversicherungen wird man übrigens abgelehnt, wenn die Entfernung zum Wasser zu nah ist (Risiko von Überschwemmungen oder wegen Grundwasseranstiegs).

Bankkonto

Zur Abwicklung aller finanziellen Transaktionen benötigt man ein dänisches Bankkonto und in der Regel ist die Einrichtung eines Kontos nur mit dänischer CPR-Nummer (Zivilstandsregisternummer) möglich. Diese Nummer gilt für sämtliche Lebenssituationen in Dänemark (Schulanmeldung, Arztbesuch, Abschluss eines Mobilfunkvertrages) und wird einmalig bei der Geburt vergeben.

Dänisches Telefon

Zum dänischen Leben gehört heutzutage auf jeden Fall ein Mobiltelefon, für einen Vertrag benötigt man jedoch einen festen Wohnsitz in Dänemark. Ein einfacher Ausweg ist die Anschaffung eines Prepaid-Handys.

Welche Nationalitäten kaufen Ferienhäuser?

Am Beispiel des Jahres 2016:

Nationalität

Genehmigungen

Ablehnungen

Anträge insgesamt

Norwegen

94

51

145

Deutschland

92

23

115

Schweden

22

9

31

Niederlande

4

5

9

Großbritannien

4

4

8

Frankreich

4

0

4

Käufe durch deutsche Staatsbürger

2013: 40
2014: 27
2015: 63
2016: 92
2017: ca. 150

Ungefähr jeder 3. Antrag wird abschlägig beschieden.

Wie wird ein unrechtmäßiger Erwerb festgestellt und was sind die Folgen?

  • Ein unrechtmäßiger Erwerb kann durch den Grundbuchrichter bei der Eintragung ins dänische Grundbuch festgestellt werden
  • Die Staatsanwaltschaft leitet Strafverfahren gegen Erwerber wegen falscher Angaben im Auflassungsdokument ein
  • Zwangs- und Bußgelder können verhängt werden
  • Nachträgliche Anzeigen erfolgen oft durch Nachbarn
  • Das Grundstück muss wieder verkauft werden

Wo werden Häuser angeboten?

Fast alle Verkäufe laufen über Immobilienmakler. Sobald es eine Handvoll Geschäfte in einem Ferienhausgebiet gibt, findet man auch einen Makler; Verträge und Absprachen werden jedoch nicht durch diesen übersetzt.

Die meisten Makler gehören einer der großen Ketten an:

  • edc
  • nybolig
  • estate
  • kystejendomme
  • danbolig
  • nybolig
  • home
  • robinhus
  • boligone

Darüber hinaus gibt es Internetseiten wie z.B.:

  • boligsiden
  • boliga

Doppelmoral?

Kritik regt sich nicht nur im Ausland sondern auch in Dänemark: denn warum dürfen Dänen überall auf der Welt ohne Einschränungen Immobilien, also auch Ferienimmobilien, erwerben, lassen dies jedoch im eigenen Land nicht zu?

Einen Vorstoß, diese Form der Doppelmoral zu diskutieren, hat die dänische Partei "Liberal Alliance" gestartet. "Wir Dänen haben die Freiheit, ein Ferienhaus zum Beispiel in Südfrankreich oder Spanien zu kaufen", so die Tourismus-Sprecherin der Partei, Christina Egelund. Bis auf die grüne Partei "Alternativet", die sich offen für die Abschaffung der Sonderregel zeigt, ist die überwiegende Mehrheit des Parlaments allerdings anderer Meinung. Im Sommer 2018 entschied das Folketing über den Vorschlag der Liberalen - und wies ihn mit 92 zu 15 Stimmen zurück.

alisch"

Manche Häuser haben noch viel längere Liegezeiten - sogar im beliebten Hvide Sande bis zu mehreren Jahren. Deswegen hat die dänische Partei Liberale Allianz vor kurzem erneut einen Versuch gestartet, das Kaufverbot für Ausländer - insbesondere für Deutsche - aufzuheben. "Wir Dänen haben die Freiheit, ein Ferienhaus zum Beispiel in Südfrankreich oder Spanien zu kaufen", sagte die Tourismus-Sprecherin der Partei, Christina Egelund, damals. Dass Ausländer dagegen kaum als Käufer dänischer Sommerhäuser in Betracht kämen, sei "merkwürdig und doppelmoralisch".

Im Parlament sind die meisten nicht ihrer Meinung. Kurz vor der Sommerpause entschied das Folketing über den Vorschlag der Liberalen - und schmetterte ihn mit 92 zu 15 Stimmen ab. Nur die neue grüne Partei Alternativet zeigte sich offen für die Abschaffung der Sonderregel, die sich Dänemark beim Eintritt in die europäische Gemeinschaft gesichert hatte.

"Merkwürdig und doppelmoralisch"

Manche Häuser haben noch viel längere Liegezeiten - sogar im beliebten Hvide Sande bis zu mehreren Jahren. Deswegen hat die dänische Partei Liberale Allianz vor kurzem erneut einen Versuch gestartet, das Kaufverbot für Ausländer - insbesondere für Deutsche - aufzuheben. "Wir Dänen haben die Freiheit, ein Ferienhaus zum Beispiel in Südfrankreich oder Spanien zu kaufen", sagte die Tourismus-Sprecherin der Partei, Christina Egelund, damals. Dass Ausländer dagegen kaum als Käufer dänischer Sommerhäuser in Betracht kämen, sei "merkwürdig und doppelmoralisch".

Im Parlament sind die meisten nicht ihrer Meinung. Kurz vor der Sommerpause entschied das Folketing über den Vorschlag der Liberalen - und schmetterte ihn mit 92 zu 15 Stimmen ab. Nur die neue grüne Partei Alternativet zeigte sich offen für die Abschaffung der Sonderregel, die sich Dänemark beim Eintritt in die europäische Gemeinschaft gesichert hatte.

"Merkwürdig und doppelmoralisch"

Manche Häuser haben noch viel längere Liegezeiten - sogar im beliebten Hvide Sande bis zu mehreren Jahren. Deswegen hat die dänische Partei Liberale Allianz vor kurzem erneut einen Versuch gestartet, das Kaufverbot für Ausländer - insbesondere für Deutsche - aufzuheben. "Wir Dänen haben die Freiheit, ein Ferienhaus zum Beispiel in Südfrankreich oder Spanien zu kaufen", sagte die Tourismus-Sprecherin der Partei, Christina Egelund, damals. Dass Ausländer dagegen kaum als Käufer dänischer Sommerhäuser in Betracht kämen, sei "merkwürdig und doppelmoralisch".

Im Parlament sind die meisten nicht ihrer Meinung. Kurz vor der Sommerpause entschied das Folketing über den Vorschlag der Liberalen - und schmetterte ihn mit 92 zu 15 Stimmen ab. Nur die neue grüne Partei Alternativet zeigte sich offen für die Abschaffung der Sonderregel, die sich Dänemark beim Eintritt in die europäische Gemeinschaft gesichert hatte.

Weitergehende Informationen

Civilstyrelsen
http://www.civilstyrelsen.dk/~/media/Fast_ejendom/Ansogningsskema_sekundarbolig_dansk_050419.ashx

skat
https://skat.dk/SKAT.aspx?oId=2234799

retsinformation
https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id=144267&fbclid=IwAR3_ZsDGWYQmIDmmKzpbiHOw1s51XZXAmHMjJ5Now7udoSDxn6t9f52mHZ4

Ældresagen
https://www.aeldresagen.dk/viden-og-raadgivning/vaerd-at-vide/b/bolig/boligskift

Dit skøde
https://dit-skode.dk/informationer/afgifter?fbclid=IwAR3HhqIKydAN2bCopRtkufcY4ky2OEEN2dudlExadqXY0ZKyDYEcMuKqGYo

"Bolius"
https://www.bolius.dk/saadan-beregnes-din-grundskyld-12614/
https://www.bolius.dk/saadan-beregnes-din-ejendomsvaerdiskat-12612/

Pressereferat
Deutsche Botschaft Kopenhagen

https://kopenhagen.diplo.de/dk-de/service/-/2004842?fbclid=IwAR2Wsb3BiIuQaZ0Wo62RZI8MLbbO_5JBa40T_xTDVYlUZ6NlP32Ka4lTyOg

Berlingske
https://www.berlingske.dk/privatoekonomi/salg-af-sommerhuse-til-udlaendinge-stiger

"Das Haus Online"
https://www.haus.de/geld-recht/haus-oder-ferienwohnung-daenemark-kaufen?fbclid=IwAR0uxt3UATy-PT2ub-4X2LRObTi3IrpKJAZQPXss6Uhvt0Jw25xHNx7se_Q

"Maankaytto"
www.maankaytto.fi/arkisto/mk2a08/mk208a_1158_kristiansen.pdf

Njord
https://www.rechtdaenisch.de/privatpersonen/ferienhauskauf-auslaender/kauf-ferienhaus-daenemark/

"Boligejer"
https://boligejer.dk/sommerhus?fbclid=IwAR0eQqeQaD0ii_77P35-mLn1VWg0ZWb491rTFAuDFR8CChf3RpbcIBy59K8

"Der Nordschleswiger"
https://www.nordschleswiger.dk/de/nordschleswig-gesellschaft/roem-sommerhaeuser-deutsche-verkauft?fbclid=IwAR0_XRhoU6Hu_tiYSfqrTH4opRw69Iokht_ukM4BhwUu_MzbLTDoRHXbrUg

Quellen

Eigene Erhebungen sowie dst.dk (Danmarks Statistik).
Ohne Garantie auf Vollständigkeit und Richtigkeit.